宁夏银行跨界卖房背后的“账本经”

身为商业银行的宁夏银行最近开始亲自“卖房”了。

据凤凰网财经报道，宁夏银行7月2号对外通知，银行在京东平台上线了一家官方资产店铺，消费者可以在这家店铺里选购银川以及全区的住宅、商铺、厂房等各类抵债房产。银行方表示，这些房源均是宁夏银行产权所有，“产权清晰、无中介溢价、信息公开透明、干净交付”。

承诺有了，但外界的质疑却没有消失：作为一家传统的商业银行，为何突然“跨界”卖房？这背后，有着它自己的考量和焦虑。

破局：直售模式的创新与红利

宁夏银行选择自己开店买房，这是对不良资产处置方式上的一次更新。

一是，“自营商铺”更新销售渠道。

以前，商业银行要处置不良资产，通常会选择两条路：要么走司法拍卖程序，要么把不良资产打包给资产管理公司。

但从现在的情况来看，这两个方法的都有着明显的弊端：房地产正在进行深度调整，今年上半年的法拍房市场挂牌量和成交量都增长了，但一般来说司法拍卖的周期都比较长，资产每闲置一天，就会产生相应的维护和折旧成本。再看打包转让，这种方式速度是比法拍周期更长，折价往往也更高。

从被动批发到主动零售，这是宁夏银行在处置周期和折价之间选择的折中方案。入驻电商平台后，银行可以砍掉中间商的环节，直接对接有需求的购房者，这不仅能有效地压缩了中间商赚差价的空间，还能快速回笼资金，缓解自身的压力。

二是，“自有产权”增加了交易信任度。

对于普通购房者来说，传统方式具有价格优势，但风险也高。通过拍卖得来的房源，很可能存在长期租赁合同或者隐形的债务纠纷等“陷阱”，过高的维权成本会让购房者产生担忧情绪。

宁夏银行这次出售的房源，都是已经完成了产权过户的抵债资产，银行方作为法定的房屋所有权人，可以和购房者建立一个平等的买卖关系，看房、签约、过户这些重要环节也更加规范，这就更大程度地提高了购房者的权属安全感。

三是，线上购房打破了信息不对称的壁垒。

跟以往信息相对比较封闭的拍卖方式不同的是，即使是普通民众，也可以在京东平台直接查看房源详情，并且可以线上直接预约看房、参与竞价，流程的信息全部公开。

这样一来，银行不仅为购房者提供了一个更有性价比的选购路径，也让自己的不良资产得到了更加精细、透明的处置。

承压：数据背后的经营焦虑

表面看，宁夏银行跨界卖房是主动零售的转变，但跳出卖房本身，该行自身的经营压力已经不容忽视。

先看经营端的压力：该行去年实现营业收入25.83亿元，与上一年相比大幅下滑了20.74%；反观资产规模，则进一步扩张到了2148.36亿元。资产规模还在增加，说明银行还在投放更多的贷款，但营收减少就意味着它的利息净收入正在缩水。

此外，笔者还注意到，在这两千多亿元的总资产中，贷款总额只有1157.49亿元，剩下的将近1千亿资产都是国债、政策性金融债等标准化低收益的投资资产，这些资产的收益率比对公、零售贷款都要低，所以就很难给公司的总营收贡献明显的增长。

再来看资产质量的隐患：截至去年底，宁夏银行的关注类贷款占比已经上升至4.69%。此类贷款是信贷风险的“前置蓄水池”，银行新增的很大一部分不良贷款都是由它转化而来的。它的占比增加了，相当于现在宁夏银行手里的不良贷款随时都有增多的可能。

可以说，为了缓解经营压力和提升资产质量，宁夏银行选择线上出售房源是一定的必要性。

风险：低价背后的流拍尴尬

尽管这个模式是创新的，价格也很诱人，但宁夏银行资产店铺里的直供房，实际成交情况并不理想。旷投笔者进入宁夏银行的资产店铺发现，到目前为止，正在进行中的四处房源还都显示的是“0次出价”。

而在京东、阿里资产交易平台上，银行的直供房流拍情况很常见。这背后是普通购房者需要考虑清楚的现实问题。

其一，房源本身的“硬伤”。

其实，现在的拍卖平台上，银行的流拍情况很常见。按道理来讲，人们对于房价更低的房源会更感兴趣，但为什么银行直供房却吸引不到购房者？这是因为直供房的价格虽然很低，但要么位置比较偏远、要么楼龄过老、设施陈旧，再低的价格可能都很难吸引到购房者。

其二，部分标的实为“债权转让”而非“产权转让”。

当前的银行直供房分为两种，一种是像宁夏银行这种的“产权转让”形式，这种形式下，银行是产权人，不会存在权属纠纷；另一种则是充满了不确定性的“债权转让”形式。

根据国家金融与发展实验室副主任曾刚的提醒，目前市场上的部分标的，看似是出售房产的，但实际交易的并不是房屋，而是该房屋作为抵押物的债权。买家竞拍后，需要自行与债务人协调相关事宜。这里面藏着很多不确定的风险，比如原债务人可能存在其它债务、存在第二抵押权人等等。

其三，银行“无纠纷”的口头承诺，法律效力存疑。

即使是不存在权属纠纷的产权转让，普通购房者也不能轻信银行宣传的“无纠纷”，而是要确认这些承诺有没有写入合同。因为银行只是普通的民事主体，没有强制腾退、强制执行的司法权力，如果出现了原债务人拒不搬离、原有租赁合同继续生效等问题，依然可能会产生纠纷。

对此，凤凰网财经采访了上海市光明律师事务所付永生律师，他认为即便那些房屋的产权已经过户给了宁夏银行，但不能排除原房东会以各种方式抵制交房的可能性。

这些风险都是影响购房者选择的因素，也说明该模式仍然存在一定的局限性。所以，笔者在此提醒大家，线上购房虽然更便利，但要警惕低价“陷阱”，我们所看到的银行直供房并不是完全零风险。

洞察：从“粗放甩卖”到“重塑主业”

实际上，在银行业中，亲自卖房的商业银行并不是只有宁夏银行一家，不仅是近些年挂牌上千套房源的兰州银行、吉林银行、天津银行等城商行，就是农业银行、建设银行、中国银行这样的国有大行，也都在资产交易平台开设了资产处置专区。而宁夏银行的选择只是国内金融不良资产处置更加深化的一个表现。

许多中小银行比较依赖房地产抵押贷款，宁夏银行去年的贷款总额中，抵押贷款占比超过了35%。这也就是为什么它们现在的房地产处置压力会更大的原因。

以前，它们在面对不良资产时，往往采取的是粗放的打包转让模式。但如今，互联网基础设施不断完善，银行完全可以选择更加直接、更精细化、数字化的处置方式。从目前的情况来看，不良资产处置渠道正在从单一的To B模式走向“To B+To C”相结合的模式。

所以，我们不能简单地将这种模式归为银行应对危机的权宜之计，这其实更是行业未来不良资产管理体系走向标准化的重要补充渠道。

短期来看，线上卖房是可以缓冲风险，不过，银行不是房地产开发或中介经纪，它的核心竞争力在于风险管理能力，而不是卖房。长远来看，它没办法掩盖银行资产质量恶化的真相。

所以整个行业必须要警惕，不能将直供卖房当成处置不良的主力，未来的转型必须减少对房地产抵押贷款的依赖，多发展一些低资本消耗的中间业务。

结语

不良资产不会自己消失，宁夏银行主动出击寻找处置不良资产的新出路，这值得肯定，但这并不是唯一的出路，银行的目光不应该只局限于“卖房”，而是要从源头解决问题：优化信贷结构、加强风控体系建设、提升整体经营水平。

对于普通购房者而言，面对低价的诱惑，我们一定要在购买前确认产权归属，明确合同条款，最好线下去看过房源之后，再决定要不要购买，避免陷入维权的困境。