深交所首单酒店REITs落地 华住安住REIT正式获批

曾宪勇 l 勇砺商业评论 阿桶观察 全球商业风向

2026年8月17日，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“华住安住REIT”）正式获批，成为深交所首单酒店型商业不动产REITs，也是国内首单由民营酒店集团主导的酒店公募REITs，标志着中国酒店行业的资产证券化之路又向前迈出关键一步。

该产品的基金管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司，品牌方为华住集团，原始权益人为华住集团牵头设立的酒店和公寓投资资产管理平台上海安住此间商务信息咨询有限公司。作为深交所首单与民营首单的双重突破，华住安住REIT不仅验证了华住让好酒店链接好资本的能力，也进一步丰富了国内公募REITs市场的投资品类。

底层资产扎根一线城市核心区位

华住安住REIT的底层资产为华住集团旗下的三家成熟酒店：广州天河体育中心美居酒店与全季酒店项目、上海江桥万达桔子水晶酒店项目。

广州项目坐落于天河区核心商务区，依托粤港澳大湾区区位优势，形成“商务为主、会展与中转为辅、文体活动及专业服务长住为补充”的多元客源结构；上海项目处于虹桥综合交通枢纽核心辐射圈，紧邻产业集聚区，形成“商务为主、会展为辅、休闲为补充”的稳定客源基础。

两大项目均位于一线城市核心商贸及交通枢纽区域，商务差旅与高端消费需求具备较强抗周期性，为项目持续稳定运营提供了坚实支撑。

业内人士表示，目前国内公募REITs市场中，酒店类REITs属于稀缺品类，华住安住REIT获批进一步丰富了投资选择。对于认购REITs份额的投资者而言，华住安住REIT提供了一个配置一线城市核心地段酒店资产的机会，底层资产清晰、现金流可预期、抗周期属性突出。

重塑酒店行业的"定价与退出"逻辑

长期以来，酒店投资面临两大核心痛点：一是"退出难"，酒店物业退出往往需要逐一寻找买家，过程不确定性高、周期长、价格不透明；二是"估值黑箱"，传统交易中同一城市、同一地段的酒店估值可能差异巨大，缺乏清晰的定价标尺。

此次华住安住REIT获批，为中国酒店市场注入了创新活力，为酒店资产提供了一套更清晰的投资与估值逻辑，带来三个明显变化。

第一，形成公开市场退出渠道。酒店REITs提供了清晰的公开市场平台，符合标准的资产可以进入资本市场，由专业投资人定价、由交易所提供流动性，退出的确定性显著提升。

第二，建立透明、可解释的估值框架。REITs估值以NOI（经营性净收益）和Cap Rate（资本化率）为核心指标，同时综合考虑土地剩余年限、城市能级等因素，为酒店资产提供了一套更透明、更可解释的定价逻辑。

第三，拓宽二三线优质酒店的退出通道。只要品牌、经营、产权和合规条件达标，二三线城市的优质酒店同样有机会进入REITs资产池，获得公开市场定价与退出的机会。

为酒店投资者打开双收益路径

对加盟商而言，华住安住REIT正式获批，意味着酒店投资在常见的轻资产模式之外，多了一条已跑通的重资产投资参考路径。

过去，加盟商和投资人参与酒店投资的主流方式是轻资产模式——租赁物业、投入装修并开设酒店，主要依靠经营差价获取收益，但物业本身的增值收益，通常并不归投资人所有。

而酒店REITs出现后，投资人可以持有物业，选择加盟酒店品牌，先通过专业运营提升经营表现，提升物业资产价值，再通过REIT实现退出，同步获取经营收益与物业增值收益双重回报。

华住前端覆盖经济型到高端奢华的多元品牌，中端有超3亿会员池和全链路数字化运营，后端打通REITs资本化通道，形成覆盖酒店投资全周期的价值闭环，不仅能赋能酒店运营，也有助于提升物业资产价值。

随着酒店REITs通道的打开，中国酒店行业的投资逻辑，正从"单一经营"迈向"资产运营"的新阶段，这也让华住这样具备品牌实力、管理能力与资本链接能力的酒店集团的全链路价值进一步凸显。未来，中国酒店行业将迎来更高效的资产流通与更清晰的价值定价，迈入高质量发展的新阶段。（曾宪勇）