行业下行周期，龙湖如何逆袭？

文丨李允龙

出品丨牛刀财经（niudaocaijing）

据财联社、中国经济新闻网等多家媒体报道称，12月20日，龙湖集团在当天提前还20亿港元银团贷款，至此，本应于2024年1月到期总额为153亿港元的债务已经全部还清。

自2023年以来，龙湖集团其实已经多次提前偿还了旗下美元债和境内公司债。此外，龙湖集团提前偿还了“18龙湖04”债券，偿还总金额约为17亿元。二级市场上，或许受此次消息影响，龙湖集团股票一路上涨，涨幅一度超过3%。

现如今，房地产行业下行，暴雷的公司比比皆是。然而，龙湖集团不但能够提前还债，还保持着民营房企中的最优评级，那么到底有何秘诀？

1、提前还债，财务健康

回顾整个2023年，虽然房地产企业的暴雷节奏已然放缓，但风险并没停止蔓延。

据克而瑞数据显示，截至12月初，全年内共有12家销售TOP200房企出现实质性债务违约，更多混合所有制房企也不幸加入了暴雷的队伍之中。

尽管唱衰声此起彼伏，但在这场实力与耐力的考验中，随着国家利好政策不断推出，希望之光正在重新回到这个行业。

无论是10月底召开的中央金融工作会议，还是12月中旬召开的中央经济工作会议中均强调，“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

事实上，作为房地产行业的头部企业，龙湖集团很早就在积极布局，持续提高财务安全度。

龙湖集团CEO陈序平在2023年股东大会中提到：“我们将围绕全集团经营性现金流为主这个目标前进，未来主要靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。”

据公开媒体报道称，龙湖集团除了提前还清总额为153亿港元银团贷款外，至2025年前，龙湖已无到期需偿还的境外银团，而至2027年前，亦无到期美元债。此外，2023年7月到8月期间，龙湖集团还按照计划偿还了84亿元境内债。现如今，龙湖集团非有息负债科目中的供应链ABS、商票都已清零，中短期偿债压力较小。

值得关注的是，自2022年5月，中债增进启动为房企发债提供信用风险缓释工具以来，龙湖已经成功发行了四期中债增进担保的公司债。截止2023年12月底，龙湖是发行次数最多，发行规模最大的房企，累计发行中债增进债券规模达到58亿元。

毋庸置疑，龙湖集团可以接连四次成功发现中债增进债券，也得利于其自身亮眼的业绩成绩单。

据财报数据显示，龙湖集团2022年核心净利达225.4亿元，稳中有增。其中，运营及服务收入增长25%至236亿元。

（数据源自龙湖2022年财报）

据克而瑞发布的2023年中国房地产企业销售榜单显示，龙湖集团2023年全年销售额达到1735.8亿元，位居行业第九，依然保持着稳定的行业排名。 截止2023年11月末，龙湖在开放业务方面实现合同销售额1621.8亿元，合同销售面积达到983.0万平方米。而开发业务之外，龙湖集团经营性收入实现240.5亿元（含税），其中运营收入约为125.5亿元（含税）、服务收入约为115.0亿元（含税）。

龙湖集团的稳健发展，不仅彰显了监管部门对优秀民营企业合理融资需求的积极支持，同时也体现了其作为一流房地产企业的财务稳健和持续获得监管机构的认可。

2、经营稳健，坚守龙湖力量

“房企靠新增土地维持运转，外界靠拿地数据看企业经营。”

一直以来，在房地产行业，拿地被认为是房地产企业健康经营的一项重要指标，尤其2023年，更是被关注的衡量标准。

然而，今年以来，由于种种原因，不少房企都已经纷纷收缩战线，不拿地或者少拿地。但龙湖集团却逆势而行，成为为数不多还在积极土储的优质房企之一。

据媒体报道称，12月12日，杭州举行了自取消地块限价后的首场土拍。在场拍卖会中，各大房企都表现活跃。其中，龙湖以26.5亿元的价格，拍得了下沙区的核心地块，建筑面积约15.6万平方米，被誉为是金沙湖目前最好的一块地。

据中指研究院数据显示，龙湖集团2023年累计获取31宗土地，总建筑面积超340万平方米，总地价逾360亿元，权益地价接近252亿元，是民营房企中拿地金额最多的公司。同时，土地主要集中在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市补仓，非常具有市场潜力。从行业专业角度出发，土储结构持续优化且成本合理。

事实上，在房地产行业中，民企拿地整体情况并不乐观。

据中指数据统计，2023年前11月，央国企在22城集中供地拿地金额占比达50%，民企拿地金额占比则为22%。而在拿地金额前100企业中，央国企占比高达70%，但民企占比仅为30%。

然而，这种情况下，龙湖集团是活跃在土地市场的难得龙头民企，光2023年前11个月，拿地金额就高达168亿元，位列榜单第12名。

另外，克而瑞数据统计，2023全年，在民营房企中，龙湖新增加的土地建筑面积仍然保持排名第一。

龙湖集团如此积极购买土地，用实力和财力向外展示了自身良好的经营状况。

依靠着稳健的经营表现，龙湖集团连续三年都成功入围2023年《财富》世界500强，排名持续稳步提升，现在位居第402位。也是6家上榜的房企中，提升名气最高的企业。

虽然行业形势不容乐观，经济处于下行戒断，但龙湖集团展现出超凡的内功，不仅在逆境中保持稳定，业绩逆势上扬，足以见得其经营的基本盘多么稳健。

3、长期主义，重塑房地产行业

毫无疑问，作为一个拥有着十万亿体量的巨大市场，房地产行业仍具有广阔前景。不过，房地产行业正在经历巨大变革，旧模式正逐渐破裂，新的秩序也亟需形成，房企们的高质量转型已迫在眉睫。

2023年12月11日，北京举办了中央经济工作会议中。会议中强调：“稳中求进、以进促稳、先立后破，房地产领域要化解行业风险、推进“三大工程”、加快构建发展新模式。”

在中信建投看来，中国未来房企将向重资产降杠杆、中资产强运营、轻资产重品牌三大方向演变。除了传统的物业开发销售外，房企们需要在房屋新生命周期培育出成熟新业务，才能实现高质量转型。

龙湖集团笃信鸡蛋不能放在一个筐里的道理，因此，除了地产开发外，积极坚持发展“第二曲线”甚至“第三曲线”，才得以成功穿越行业周期。

龙湖集团从来不会沉溺于荣光下，停止前进步伐，而是会根据自身业务进行梳理和重构，在开发、运营及服务三大业务板块齐头并进，形成了“1+2+2”的新格局。

此前，中金公司发布研报表示，龙湖是业内领先的综合型开发运营商，较早跑通“开发+持有”模型，在此基础上衍生出空间运营管理业务。

在房产领域，龙湖集团既有商业投资的天街，也有长租公寓的冠寓；在业务范畴，从物业管理的龙湖智创生活，到智慧营造的龙湖龙智造，再到产业园区运营的蓝海引擎以及养老板块的椿山万树，龙湖集团涉猎范围非常宽广，全部覆盖地产开发、长租公寓、商业投资、物业管理及智慧营造等多航道业务，呈现“一个龙湖”的协同效应。

龙湖凭借多元化和高品质的产品与服务，横跨各类空间，满足广大客户的各种需求。它突破了时间与空间的限制，实现了高效协同与互动的良性循环。这使得龙湖的业务领域不断拓宽，业务生态日益丰富，从而在提升人们生活质量的过程中发挥更大作用。

现如今，房地产市场环境正在不断变化，正在向新发展模式平稳过渡。

龙湖坚持长期主义，修炼内功的优势正在不断凸显，成为房地产民企的领头羊。相信随着行业通过结构调整进入新周期后，龙湖集团将会在行业内占领更重要的位置。