老百货批量“爆改”酒店式公寓

文 | 空间秘探，作者 | 王小熊

近日，上海新六百HUB正式官宣引入凯悦酒店集团作为其酒店式公寓的运营管理方。当存量商业改造潮起，为何一家拥有七十年历史的老百货会选择公寓业态？又为何偏偏选中凯悦来操盘？当传统更新路径日渐收窄，这场旧改究竟藏着怎样的商业逻辑与战略考量？2026年，酒店式公寓或许正在成为老百货“新搭子”…

70年老百货改建酒店式公寓，凯悦成了管理方

近日，徐家汇商城股份有限公司发布公告，正式选定凯悦酒店管理（上海）有限责任公司（联合体）承担新六百HUB公寓式酒店的运营管理工作。

对于徐汇人乃至众多上海市民而言，上海第六百货承载了几代人的消费记忆，是这座城市不可或缺的购物地标。

上海第六百货商店简称“六百”，始建于1952年，是上海历史上著名的“号码百货店”之一。作为徐家汇商圈的原住民，它不仅见证了自身从传统百货到现代商业的蜕变，更亲历了上海商业从计划经济走向市场经济、从单一零售迈向多元消费的蓬勃发展历程。

坐落其旁的太平洋百货，则曾是流行百货的代名词，凝聚了初代“时髦精”们的青春记忆，与“六百”共同构成了徐家汇商圈早期最具代表性的商业“双子星”。

在长达数十年的经营历程中，尽管“六百”没有隔壁汇金百货那般高耸，内部空间也不及对面港汇广场宽敞宏大，但凭借商品品类的丰富多元、服务口碑的扎实深厚，以及深入社区的经营根基，“六百”成为一代上海市民心目中难以替代的经典存在。

然而，商业世界的迭代从不因情感而停滞。

进入2020年代，上海六百与太平洋百货等老牌百货接连遭遇发展瓶颈。线下层面，它们不得不面对“一大一小”（新购物中心和连锁便利店）的双重挤压；线上层面，网购平台的便捷性与直播带货的即时互动性，进一步改变了消费者的购物习惯和决策路径。

消费需求的结构性变化与市场环境的激烈竞争，迫使上海六百和太平洋百货必须直面一个严峻的现实，唯有彻底焕新、注入新动能，才能在新时代找到生存与发展的空间。

在此背景下，上海徐家汇商城集团下定决心推进“革故鼎新”。2024年，上海六百完成拆除，这座陪伴市民超过七十年的老建筑正式谢幕。几乎在同一时期，太平洋百货闭店后，“新六百YOUNG”项目随即启动。

简而言之，老六百和太平洋百货的原址之上，将分别崛起“新六百HUB”与“新六百YOUNG”两座全新的商业体。

彼时的徐家汇商城集团经过深入研判，明确拒绝了“小而弱”的家庭补充型商业定位。他们认为，与其在夹缝中求生存，不如承续“六百”和太平洋百货积累的历史口碑，同时注入符合当代消费趋势的内涵，将核心客群锁定为年轻消费群体，主动拥抱新业态。

2025年9月，上海徐家汇商城股份有限公司发布关于调整公司重大投资项目的公告，首次完整披露了新六百系列项目的战略“底牌”。公告显示，项目的总投资额将从原先规划的约7.08亿元大幅增至约16.98亿元。与此同时，项目从原计划地上局部十层、地下一层、总建筑面积1.92万平方米、工期18个月的“精品购物中心”，升级为总建筑面积约4.25万平方米的大型综合体，其中地上三十层、地下二层。

其中最值得注意的是，上海徐家汇商城集团方表示更新后的新六百HUB将引入专业酒店管理公司负责运营，同时聚焦知名品牌旗舰店，打造具有传播力和话题性的消费场景，最终形成“居住与消费”相互促进的内生循环。

根据招标结果，凯悦酒店管理公司最终脱颖而出，成为新六百HUB酒店式公寓的运营管理方。

传统更新路径见底，酒店式公寓成为保值新选择

近年来，存量商业体的更新改造已成为中国商业地产领域持续升温的核心议题。行业数据显示，2025年全国新开购物中心约350座，同比下滑超过24%，创下2013年以来的新低。

进入2026年，这一趋势进一步加剧。据行业统计，全年计划开业的430个商业项目中，存量改造的占比已超过33%，相较前一年实现大幅跃升。

可以说，在当下的商业语境中，旧改能否成功，已不仅仅关乎单个商业体的生死存亡，更在深层次上影响着城市商圈格局的重新洗牌与资源再分配。

而在新六百这一备受瞩目的旧改中，最值得住宿业和商业地产界共同审视的，是项目方为何最终选择了引入酒店式公寓这一业态。

在传统城市更新的常规剧本中，核心地段的存量物业改造，首选路径通常是升级为更高端的购物中心、甲级写字楼或豪华酒店。

这些选项经过长期市场验证，似乎代表着稳妥与体面。然而，上海六百的决策却有意绕开了这些经典路径，精准地锚定了酒店式公寓这一相对小众但潜力巨大的方向。这一选择并非偶然，其背后是一套基于市场现实、经过冷静权衡的理性计算。

传统更新路径遇瓶颈

首先必须正视的是，传统更新路径正面临日益严峻的发展瓶颈。

就写字楼业态而言，过去存量改造或城市更新中的首选方案，如今正遭遇市场景气度的持续下行。以上海为代表的一线城市，诸多区域乃至核心区域的写字楼市场正面临供应高峰带来的空置率压力。

根据戴德梁行报告，2025 年末，大中华区主要城市甲级写字楼整体空置率同比上升1.0个百分点至25.4%，显著突破国际公认的10%-15%健康安全区间。

空置率影响下，租金也在顺势下跌。根据中国房地产指数系统调查数据，2026年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.49元/平方米/天，环比下跌0.48%，上半年累计下跌1.01%。

新增办公空间不仅要在激烈竞争中艰难去化，在宏观经济环境的影响下，租金增长也明显乏力，投资回报周期被不断拉长。

因此，将巨额资金投入一个已然成为红海的赛道，无疑意味着更高的市场风险与不确定性。

与此同时，核心区位的高端酒店同样面临经营波动带来的考验。酒店业，尤其是高端酒店，其业绩表现与旅游热度、商务出行频次等外部环境因素紧密绑定，天然具有较大的波动性，且回报周期相对较长。

后疫情时代，尽管市场逐步恢复，但高端酒店经营的不确定性依然存在，难以提供资产方所渴求的稳定现金流和可预期的长期收益。

整体来看，在这样的背景下，传统存量商场改造路径的吸引力正在持续衰减。

公寓资产具备独特价值

其次，公寓资产展现出了强大的市场适配性与战略价值。

一方面，酒店式公寓拥有坚实的需求基本盘。在上海这样的超大城市，尤其是在徐家汇这类交通便利、配套成熟的核心区位，对高品质租赁住房的需求是持续且刚性的。

特别是酒店式公寓这类长短租结合的运营模式，它既能承接短暂的旅游和商务人流，又能深度满足城市高端人才的长期居住升级需求。这是一种更为底层的、具有抗周期特性的市场需求，不会因短期经济波动而剧烈起伏。

另一方面，公寓业态与商业运营之间存在显著的协同效应，这正是公寓加商业模式最为精妙之处。

引入酒店式公寓，意味着为项目本身及周边商业导入了一批高净值、高黏性的稳定客群。这些居民不再是来去匆匆的过客，他们的日常消费，从清晨的咖啡到午间的简餐，从傍晚的购物到周末的休闲，将形成一个高频次、高单价的内循环消费场景。由此构建的居住、购物、娱乐一体化消费闭环，实现协同价值。

可以说，选择酒店式公寓，绝非退而求其次的无奈之举，而是在众多可选方向中，找到了一个最能匹配当下与未来市场需求、兼具财务稳健性与业态协同性的最优解。

可以试想这样一个场景。一位来自外地的高端商务客户，入住新六百HUB后，其消费行为将自然延伸至整个项目生态。白天，他可以在楼下商业空间选购心仪的商品，处理商务事务，晚上则回到公寓享受酒店级的服务与居住体验。

由于居住功能的嵌入，客人的停留时间被显著拉长，消费触点随之增多，消费深度也被持续激活。这种从路过式消费到沉浸式生活的转变，正是新六百旧改希望达成的核心目标之一。

从更宏观的视角审视，新六百选择酒店式公寓，实际上代表了一种城市更新思路的深层转变。它不再执着于对昔日辉煌的简单复刻，也不再盲目追随标准化的业态堆砌，而是回归对土地价值、人群需求与商业逻辑的诚实回应。

在城市空间日益稀缺的今天，如何让存量资产真正服务于人的全时段生活，如何让商业与居住从物理相邻走向价值共生，新六百的尝试或许正在为行业提供一份值得细读的参考答案。

本土品牌入局，“酒店+公寓”业态正在崛起

通过上海六百的改造方向，我们可以清晰地观察到，以酒店式公寓为代表的长租公寓业态，正在城市更新进程中扮演着超越其本身居住功能的更为关键的多重角色。

究其原因也并不复杂。

首先，对于城市中心区那些功能单一、效益递减甚至长期闲置的老旧建筑而言，传统改造思路往往受限于高投入与低回报的结构性矛盾，资产方常常陷入改与不改的两难境地。

而长租公寓的引入，恰恰提供了一条切实可行的价值再生路径。

它通过导入新的功能定位与稳定的人群流量，将原本低效或几近失效的空间，转化为能够持续产生收益的优质资产。

有业内人士表示，这种转化不仅体现在财务报表上的租金回报与现金流改善，更在于资产整体估值的提升与使用周期的延长，实现了从“城市包袱”到优质财富的根本性转变。

其次，在传统的城市规划与商业开发中，纯商业区或办公区常常面临一个结构性困境，即入夜之后人流迅速散去，区域沦为缺乏持续活力的空城，配套设施也因时段性失衡而难以维系。

常住居民的存在，能够支撑起更多元化的生活配套，从而形成一个更具韧性、更富生命力且能够自我循环的城市“微生态”。

外资领衔，品牌力成资方首要考虑

然而，抛开上述宏观层面的官话式深度剖析，无论是行业端的投资者还是消费端的关注者，话题的焦点都更加集中于一个具体而直接的问题——“为什么是凯悦”。

这一选择的背后，既涉及品牌方的运营能力与产品适配度，也关乎项目方对长期资产价值的审慎判断。

事实上，凯悦在公寓及复合业态领域的布局早有先例，且已积累了不少值得参照的样本。

早在2021年，凯悦与恒隆地产的一宗合作案例就曾引发市场瞩目。

彼时，恒隆地产宣布与凯悦携手，于昆明打造首个以君悦品牌冠名的服务式寓所销售项目，即昆明君悦居。

该物业位于昆明君悦酒店之上，与酒店及寓所大楼顶部相连，提供服务式寓所，并与昆明市中心大型商业综合体昆明恒隆广场实现无缝衔接。

该项目采用了高端零售购物中心、甲级办公楼、五星级酒店与服务式寓所相结合的复合模式，展现了凯悦在高端综合体运营中的整合能力。

此外，在上海莘庄天荟TOD综合体内，项目二期商办酒店部分也引入了凯悦集团旗下的凯悦尚萃品牌，规划中包含服务式公寓，实现了商业与长住的有机融合。

这些进驻核心商圈的凯悦旗下酒店式公寓项目，虽然仅为行业中的典型案例，但已经初步显示出凯悦在复合业态管理方面的成熟经验与品牌号召力。

真正促使徐汇和新六百最终选择凯悦的，还在于凯悦近年来在华日益壮大的公寓类品牌矩阵与深入细致的管理经验。

具体来看，凯悦嘉寓作为凯悦旗下的中高端长住品牌，主打家外之家的舒适体验，主要满足通勤人士与家庭客群等长住需求。

目前，凯悦嘉寓已在上海、深圳、成都等多个中国城市落地，成为凯悦布局长住型住宿市场的核心品牌之一。

与此同时，凯悦于2023年推出、并于2025年引进国内市场的凯悦嘉迎品牌，则主要满足长住与短期入住的混合需求，兼顾商务长住与休闲旅居客群；该品牌以现代公寓为设计灵感，提供单间公寓式套房。

值得关注的是，凯悦嘉迎作为较新的入华品牌，已与如家酒店集团达成中国区总特许经营合作，计划在中国一二线城市及高增长新兴城市大规模布局门店。这一品牌梯队的完善，使得凯悦能够为不同定位、不同客群的城市更新项目提供差异化的产品解决方案与运营支持。

“国牌”入局，存量百货改造新路径崛起

将视野进一步摊开来，近年来越来越多的老百货改造项目在改造完成后并未选择传统酒店业态，而是倾向于引入公寓业态。

更为值得注意的是，选择的品牌方也并非清一色的国际大牌，本土力量正在这一领域加速崛起，展现出不容小觑的竞争力。

以西安民生百货解放路店为例，该项目原为西安解放路商圈内亏损多年的老百货，改造过程中打破了传统的盒子式结构，进行空间复合利用，引入酒店式公寓并与商业、商务办公相结合，实现了空间价值的最大化与功能边界的模糊化。

该项目于2026年完成改造后，楼宇已基本实现出租，其背后的管理方西安文沁商业运营管理有限公司具有鲜明的国资背景。

再看广州环东广场，该项目原为老旧商业及商办空间，通过业态调整降低空置率，并结合商圈客群需求进行精准改造。

项目引入服务式公寓，并与精品酒店欢阁酒店形成精品酒店加服务式公寓的混合模式。该项目自2020年启动改造，至2026年完成并投入运营，其品牌选择同样指向了本土国牌。

这些案例共同表明，公寓业态在城市更新中的渗透，正在从个别现象演变为行业共识，而运营主体的多元化，也预示着这一赛道即将进入更加成熟和细分的发展阶段。

整体来看，城市更新的本质，从来不只是建筑形态的翻新或业态组合的重新排列，而是对城市生活方式的重新塑造与对人群需求的持续回应。

当老百货的柜台被长租公寓的客厅取代，当白天的商业喧嚣与夜晚的生活静谧在同一栋建筑中自然过渡，这种变化所指向的，是一种更具包容性、更可持续的城市空间逻辑。

凯悦的入选，既是其品牌实力与管理经验的自然结果，也是市场“用脚投票”的理性选择。

而更多国资背景运营商与本土品牌的加入，则意味着这一领域正在从外资主导的探索期，迈向多元主体共同参与的成熟期。

未来，随着城市核心区存量资产更新需求的持续释放，长租公寓尤其是酒店式公寓所承载的，将不仅仅是居住功能，更是一种连接商业、办公与生活的纽带，一种让城市在更新中保持温度与活力的底层机制。这或许才是上海六百选择公寓、选择凯悦的深层意义所在，也是整个商业地产行业在存量时代必须认真思考的方向。