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碧桂园难有明天

编辑 | 于斌 出品 | 潮起网「于见专栏」 中国房地产行业在近年来频频暴雷,先是恒大集团遇到资金断裂危机,再是佳兆业传出楼盘停工,近期深圳网红楼盘星都·梅沙天邸更是直接因为开发商挪用资金,闹上了热搜。这一

编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

中国房地产行业在近年来频频暴雷,先是恒大集团遇到资金断裂危机,再是佳兆业传出楼盘停工,近期深圳网红楼盘星都·梅沙天邸更是直接因为开发商挪用资金,闹上了热搜。这一则则消息,都在告诉资本市场:房地产行业的寒冬,已经到了。

而被业内戏称为“宇宙房企”的碧桂园,在近年来也过得并不顺利。据其最新公布的财报数据显示,2021年碧桂园销售额有所下降,甚至还未完成既定目标;收入虽有两位数增长,但毛利率跌破20%,净利率连续4年下降。

这些如影随形的压力,都在逼迫着碧桂园要开始探索自己今后的发展之路。而它也的确开始了自己的多元化尝试,但这些尝试在业内人士看来,仅是望梅止渴之举,对于集团营收增长的实际贡献,还有待考察。

大环境整体疲软,高增长已不复存在

调控房地产市场,是近几年来相关部门的工作重点,新盘的备案价、二手房的指导价等等都受到了严格的管控,而且对于房企而言,还有更沉重的前置打击:土地供应市场。 

回顾2021年房地产市场,上半年无论是新房还是二手房,仍在高位水平运营。但到了下半年,风向就有了几乎180°的转变。调控政策的收紧与信贷环境的影响下,下半年的房地产市场,几乎可以用萧条来形容,再加上疫情下的影响,无论是刚需购房者,还是投资客,都开始储备资金,不再盲目跟风。

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2021年房地产调控次数达到了惊人的651次,同比增长33%,再次刷新历史。并且在政策方向上,目前仍坚持“住房不炒”的总基调,会导致房地产市场的进一步洗牌,特别是对一些钟爱开发高端型住宅的大企业而言,需要承受的压力,无疑成倍增加。

而对于碧桂园而言,2021年销售额的68%都来自三四线城市,同比提升了14%,说明在2021年,碧桂园的开发重心区别于其他大型房企扎堆的一二线城市,正在向城镇化发展的三四线城市,才有更广阔的市场,不得不说,碧桂园确实是压对宝了,但业内资深人士却对此表现出了担忧。

碧桂园常务副总裁程光煜曾公开表示,三四线城市是中国房地产的主力军,常年占过半的份额,虽然2022年可能会面临一波收缩风潮,但应该也在45%以上。

三四线城市固然有着很大开发空间,并且前期成本投入也较一二线城市要低,可人口流入和收入持续性增长的一二线城市,是楼市的基本盘。碧桂园选择避开其他房企的锋芒,投入基层市场,自然是有它的考虑,可带来的后果是:营收增速放缓、回收周期进一步拉长、丢失自己在一二线城市的口碑与市场。

关键指标持续下滑,碧桂园营收陷困局

新冠疫情带来的除了是经济环境的萧条,还有人们消费欲望的下降。以碧桂园扎根数十年的广东地区为例,在2021年,关于“二手房销售量创新低”、“新盘不再被抢购”等等新闻屡见不鲜,这一事实,也让碧桂园认清了事实:房地产行业要变天了。

而从碧桂园近期公布的2021年财报中,也能很清楚地看到,销售业绩下滑、毛利润和归母净利润双双下跌,虽然没有万科净利润腰斩那么夸张,但碧桂园销售额也有所下降,并且还是近十多年首次出现的业绩下滑。

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但这个下滑其实早在上半年业绩公布之时,就能够预见:2021年前三个月,销售额分别为363.6亿元、327.6亿元以及301.1亿元,同比下降9.8%、30%以及42.9%,降幅正逐渐拉大。而对于碧桂园而言,这还仅仅只是开始。 

2021年实现全年营收同比增长13%的碧桂园,呈现出一种逆势增长的魄力。可实际上,碧桂园的毛利润、净利润已经连续两年下滑, 2021年净利率5.1%,同比下降1.5%;毛利率17.7%,每年下降幅度均超4个百分点。

而造成碧桂园营收困局的原因有两点。一是其深度布局三四线城市的策略,已不再适用;二是地产业务的口碑遭到质疑。 

前面提到,碧桂园布局三四线城市的策略,在相关部门进行行业调控前,着实是很吃香的,因为在2018年,碧桂园的楼盘均价达到了每平米9266元,在经济欠发达的三四线城市,已经称得上是中高端楼盘了。但从2019年开始,均价就开始了持续下跌:8853元、8475元、8402元。 

缩水严重的房价,经济萧条的环境,导致碧桂园最终只能不断地降价处理,利润空间便会被进一步压缩。而为了解决这一问题,碧桂园又开始了控制成本、压缩建筑时间等措施,试图重新提升自己的获利空间,不料却引发了第二个问题:房屋质量遭质疑。

压缩建造时间,是碧桂园的“拿手好戏”:拿地之后4个月开盘,5个月资金回正,6个月资金再周转,是它创造的回款奇迹,但这背后却隐藏着施工事故频发、房屋质量不过关的真相。

2018年上海奉贤项目坍塌、杭州萧山项目裂痕、六安地王项目坍塌,造成三起重大死伤事故,已经让碧桂园站在了风口浪尖之上;房屋漏水、墙体开裂、装修劣质、推拉门歪斜、等房屋质量问题,更是层出不穷。

而就在近日,一篇名为《河北省保定涞水碧桂园所购养老房连年墙体破裂漏水,相依为命的母亲因此离世》的新闻,更是引起轩然大波。在长达16年的时间里,物业与开发商的不作为让其受尽折磨,现如今甚至还冷眼旁观,不禁让消费者心寒。

碧桂园身处国内房地产行业的第一梯队,理应作出表率,但现如今看来,无论是在营收层面上还是口碑形象上,都没有做到及格,甚至还有些商人重利的感觉。房地产行业不同于其他产业,它靠的是长时间的口碑积累,碧桂园如今的做法只会给自己的未来蒙上一层阴影。

人才流失严重,多元化布局短期难见效

碧桂园主营业务虽然是房地产,但在看到行业风向不明朗之后,它就立刻开始探索更多的营收渠道。在某次采访中,更是有知情人透露称,碧桂园已经建立了一个囊括智能建造、智慧餐饮、现代农业与新零售的多元化投资组合。

碧桂园在开启多元化布局的时候,就已经考虑到了产品关联度的问题,率先从物业服务开始发力:2021年年初,以49亿元收购了蓝光嘉宝服务;同年9月,豪掷100亿元收购富力全资子公司富良环球等等。

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但在物业服务板块,碧桂园目前靠的是并购来发展壮大,对已经占据稳定物管市场份额的恒大、万科、保利、华润等老品牌而言,碧桂园还只是一个初生牛犊。而碧桂园想要从物业板块获利,也需要持续大量的资金投入,以提升竞争力才有机会。

而对于创投,碧桂园也是玩得风生水起:据CVSource调研显示,2021年碧桂园参与了茶里、文和友、林清轩等多家品牌的创投,项目总价值超过200亿元,其中18%的企业已经成功上市。

而近期正在机器人领域砸钱的碧桂园,似乎正在向市场宣告:自己要从传统行业跨领域发展,转型成科技公司了。可科技企业需要的是长期、持续的收入,在短时间内碧桂园也许能做到,可在营收增长、利润下降的尴尬处境下,恐怕这个投入也无法长久。 

屋漏偏逢连夜雨的碧桂园,在月初就被国际三大评级机构之一的惠誉,将其长期外币和本币发行人违约评级的展望从稳定调整至负面;同时将其高级无抵押评级及其未偿票据的评级一并调整为“BBB-”。

2015年碧桂园负债仅为2726.16亿,而2021年却已高达1.65万亿,增长了600%。截至2021年12月,碧桂园资产负债率为84.57%,甚至高于已经出现财务危机的恒大。尽管在扣除预收款后负债率有所下降,但仍处于三道红线的监管要求中的黄档警示线。

除此之外,碧桂园还面临着高管大量离职、人才流失严重的困扰。近40位总裁的离职,预示着碧桂园内部出现了严重的问题,并且这些区域业务总裁,都曾为集团立下汗马功劳,如今却纷纷出走。

并且值得注意的是,在离职的40多位高管中,几乎没有人再重新回到房地产行业,均以创业、深造、回归老本行为主,对房地产市场的深刻认知,似乎让他们嗅到了一丝危机。

不过无论碧桂园最终究竟走向何方,是转型还是坚持深耕房地产市场,它都需要找到自己前进的道路。多元化布局固然很重要,但见效慢是不得不面对的事实。如何能在下一个财年汇报到来之前“扭亏为盈”,是碧桂园的头等大事。

结语

过去一年,房地产行业正在经历着大洗牌,每一次的政策调整都是一个挑战,而碧桂园之所被被冠以宇宙房企的名号,绝不仅仅只是其庞大的体量及超强的前瞻性,还有它用实际行动证明:碧桂园,为你打造一个五星级的家。

但如今这个五星级的家似乎正在变得陈旧、不堪,虽然依旧金玉其外,可内部甚至出现了腐朽的迹象。在积极探索着未来的碧桂园,或许真的需要好好停下脚步,思索自己未来的前进方向了。

不过,无论是投资者,还是其房产物业的消费者,依然对这个“五星级的家”充满了期待。而一旦碧桂园探索到了正确的发展路线,未来也未免不会重新走上前途光明的康庄大道。


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